Von der Planungsidee zur Umsetzung

Realisierungsworkshop Tiergarten Dreieck

Susanne Klar

Das Tiergarten Dreieck wurde in einem kurzen Zeitraum 1995 - 2000 geplant und realisiert. Es stellt ein gutes Beispiel für die Kooperation privater Investoren und der öffentlichen Hand dar. Die Verfahrensweise war später auch Vorbild für die Entwicklung des benachbarten Köbis Dreiecks, das sich z.Z. im Bau befindet.

Nach der eben dargestellten langen Planungsgeschichte des Tiergarten Dreiecks wurde für die weitere Konkretisierung des städtebaulichen Konzeptes ein mehrstufiges diskursives Verfahren gewählt. Dieses erfolgte in enger Abstimmung mit dem Bezirk und der Senatsverwaltung.

Die Eigentümerin, die Groth Gruppe hatte bereits bei der Entwicklung der städtebaulichen Konzepte für das Kirchsteigfeld in Potsdam und für Karow-Nord in Berlin Pankow gute Erfahrungen mit dieser „Workshop-Methode“ gemacht. Ziel ist es in möglichst kurzer Zeit die optimale Lösung für das Gesamtgebiet und die einzelnen Grundstücke zu erarbeiten.

Die Bauherrin beauftragte 8 Architekturbüros, an dem Verfahren teilzunehmen. Die Büros wurden gemeinsam vom Bauherren und von der Architekturwerkstatt des Senats ausgewählt und mit dem Bezirk abgestimmt. Die Anzahl der Teilnehmer richtete sich nach den zu erwartenden Bauaufgaben, da ein jedes Büro im Prinzip auch bauen soll. Allerdings wird erst im Verfahren entschieden, wer was baut. Die Architekten erhielten ein Bearbeitungshonorar, dass bei der weiteren Bearbeitung angerechnet wurde.

Beteiligte Architekten
Faskel und Becker, Berlin
Pysall, Stahrenberg & Partner, Berlin
Petzinka, Pink & Partner, Düsseldorf und Berlin
Hilmer + Sattler + Albrecht, München und Berlin
Walther Stepp, Berlin
Moore, Ruble, Yudell, Santa Monica
Gesine Weinmiller, Berlin
Thomas van den Valentyn, Köln und Berlin

Die Moderation führte Prof. Hille Machleidt als Verfasser des Konzeptes. Wir, die Freie Planungsgruppe Berlin (FPB) organisierten und koordinierten das Verfahren und erarbeiteten später das Bebauungsplanverfahren.

Der Ablauf erfolgte in 3 Phasen mit denen sich auch die Aufgabenstellung präzisierte:

1. Phase
Weiterentwicklung des städtebaulichen Konzeptes, Entwicklung von Gebäudetypologien im Gesamtkonzept und Zuordnung der Aufgaben

Im Gegensatz zu Senat und Bezirk, stand die Groth Gruppe dem Wettbewerbsergebnis von Machleidt + Partner und Walther Stepp sehr skeptisch gegenüber. Die Kritik bezog sich auf die schiefen Winkel und die engen Gassen, die voraussichtlich keine vernünftige Grundrissgestaltung ermöglichen würde. Herr Groth forderte die Architekten auf, sich in dieser Phase sehr kritisch mit dem prämierten Gesamtkonzept auseinander zusetzen.

Nach dieser Aufforderung hatten die meisten Architekten einen neuen Entwurf erarbeitet. Lediglich Hilmer + Sattler+ Albrecht (H+S+A) hatten das Konzept aufgenommen und überzeugend gezeigt, dass man auch in den Wohngebäuden vernünftige Grundrisse unterbringen kann. Damit bildete das weiterentwickelte Konzept die Grundlage für die weitere Bearbeitung.

Anhand der Ergebnisse und der dadurch gezeigten Qualifikation wurde den Architekturbüros einzelne Gebäudetypologien zugeordnet.

2. Phase
Erarbeitung von Konkurrierenden Entwürfen zu den Gebäudetypologien, Festlegung der Architekturbüros für die einzelnen Gebäude

In dieser Phase bearbeiteten jeweils 3-4 Architekturbüros einen Entwurf. Zum Abschluss wurden die Architekten für die jeweiligen Bauaufgaben festgelegt. Für das Thema der CDU – Bundesgeschäftsstelle, das streng vertraulich behandelt werden musste, wurden zwei konkurrierende Entwürfe in Bonn vorgestellt, dabei fiel die Entscheidung der CDU auf den eher avangardistischen Entwurf von Petzinka, Pink und Partner und nicht auf den eher klassisch konservativen Entwurf von H+S+A.

3. Phase
Erarbeitung / Überarbeitung der einzelnen Entwürfe und deren Überprüfung im Verhältnis zur Nachbarschaft.

Die Ergebnisse wurden in sehr kurzer Zeit erzielt. Von der Ausgabe der Unterlagen bis zum Abschluss der 3. Phase (Anfang 1997) vergingen drei Monate.

Weitere Verfahren und Instrumente

Das Workshopverfahren ist nur ein Baustein, die zu einer raschen planerischen Umsetzung geführt haben. Es bedurfte weiterer ineinander greifender Verfahren und Instrumente:

• Workshopverfahren
• Gestaltungsrunde
• Städtebaulicher Vertrag
• Bebauungsplanverfahren

Gestaltungsrunde
Im Anschluss an das Workshopverfahren begleitete die Gestaltungsrunde die weitere Umsetzung. Sie bestand aus benannten Personen der bisher Beteiligten: Bauherren, Bezirk, Senat, Verfasser des städtebaulichen Konzeptes und Vertreter der Architekten sowie die FPB als Organisatorin. Die Federführung oblag dem Bezirk.

Es wurden anhand der konkreten vielfältigen Entwürfe vor allem Gestaltfragen, die im Zusammenhang der Herstellung der Einheitlichkeit standen, diskutiert. Weitere Themen waren der Entwurf zur Corneliusstraße und zum Pocketpark (beides vom Büro Müller / Wehberg, Berlin). Darüber hinaus war dies die Steuerungsrunde in der Probleme im Zusammenhang mit dem B-Plan, der Baugenehmigung und Einhaltung von Fristen auf kurzem Wege gelöst werden konnten.

Städtebaulicher Vertrag
Zwischen dem Land Berlin und dem Entwickler wurde ein städtebaulicher Vertrag geschlossen in dem die Dinge geregelt werden, die nicht im Bebauungsplan getroffen werden konnten, z.B:

- Übernahme der gesamten Planungskosten,
- Kosten für den Umbau der Klingelhöferstraße mit Begleitspur als Vorfahrt für die Botschaften und Verbände und die
- Umgestaltung der Corneliusstraße zu einem verkehrsberuhigten Bereich mit Skulpturenboulevard am Ufer sowie die
- Anlage des Poketparks als private Fläche und deren öffentliche Zugänglichkeit.

Die Kosten für die Entwicklungsmaßnahmen auf öffentlichen Flächen wurden dabei auf den Grundstückskaufpreis angerechnet.

Bebauungsplanverfahren
Das Bebauungsplanverfahren wurde parallel zur Ausarbeitung der Hochbauentwürfe durchgeführt. Von der frühzeitigen Bürgerbeteiligung bis zur Festsetzung sind nur 13 Monate vergangen. Für Berliner Verhältnisse ist das eine sehr kurze Zeit, die wir nur beim Köbis Dreieck mit 11 Monaten unterbieten konnten, da alle Beteiligten aus den Erfahrungen profitiert hatten.
 

Offizielle Bestätigung des Erfolgs

Das Projekt erhielt zwei Auszeichnungen, den deutschen Städtebaupreis - besondere Anerkennung und den DIFA – AWARD 2002 - 1. Preis gebaute fertiggestellte Quartiere.
Bild 3
Beim DIFA- AWARD 2002 spielten die folgenden Kriterien eine Rolle:
 

• Gute Nutzungsmischung
• Städtebau „Vielfalt in der Einheit“
• Dauerhaftigkeit und Nachhaltigkeit
(durch Neuinterpretation des klassischen Stadthauses, die für Zeitlosigkeit der Architektur sorgt)
• Gute Einbindung in die Nachbarschaft
(auch durch Öffnung über die Gassen)
• Methode „Workshopverfahren“
• kurzer Realisierungszeitraum

Darüber hinaus weist das Gebiet nach Zitat von Herrn Groth „eine soziale Mischung auf hohem Niveau“ auf.

Fortsetzung des Erfolgs im Köbis Dreieck

Nun sollte dieses Erfolgskonzept, auf der gegenüberliegenden Seite der Klingelhöferstraße fortgesetzt werden.

Die damalige Eigentümerin, die Bundesanstalt für Arbeit hatte Ende 2001 ein Investorenauswahlverfahren durchgeführt, um das Grundstück zu vermarkten. Den Zuschlag erhielt die Groth Gruppe mit den Partnern HOCHTIEF und Investa, die eine Entwicklungsgesellschaft gründeten. Herr Groth war inzwischen zum „überzeugten Überzeuger“ des Konzepts der „Vielfalt in der Einheit“ geworden und konnte auch seinen Partnern die Qualitäten des im Tiergarten Dreiecks erprobten Städtebaus Nahe bringen. Im Prinzip wurde die bauvorbereitende Planung mit den gleichen Instrumenten und zum Teil den gleichen Akteuren umgesetzt.

Es wurde ebenfalls auf Basis einer im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung durchgeführten städtebaulichen Studie von Machleidt + Partner und W. Stepp vom April 2001 ein diskursives Verfahren, als sogenanntes „Qualitätssicherungsverfahren“ durchgeführt.

Beteiligte Architekten
Augustin und Frank, Berlin
Sir Nicolas Grimshaw & Partner, London
Hilmer + Sattler + Albrecht, München / Berlin
Murphy / Jahn, Chicago
Prof. Krischanitz, Wien u. Berlin
Prof. Mäckler, Frankfurt
Meyer Grosse Hebestreit Sommerer, Berlin
Claus Neumann Architekten
Walther Stepp, Berlin


Auch das Nutzungskonzept war ähnlich. Auf der 2,3 ha großen Fläche sollte ein Quartier mit urbaner Nutzungsmischung entstehen, an den stark befahrenen Straßen gewerbliche Nutzung, wie Verbände, Botschaften, Kanzleien, Firmenszentralen und Stiftungen, an der ruhigen Köbisstraße hochwertige Eigentumswohnungen.
Die KPMG, eine große Wirtschaftsprüfergesellschaft, war von Anfang als konkreter Nutzer für die Firmenzentrale dabei. Sie nimmt fast die Hälfte der Gewerbeflächen ein.
Weitere Nutzungen, die sich im Zuge des Qualitätssicherungsverfahrens ergeben hatten, sind zur Zeit nicht mehr aktuell.

Andere Rahmenbedingungen und ihre Auswirkungen

Ob das Erfolgskonzept auch hier umgesetzt werden kann, lässt sich noch nicht abschließend beurteilen.
Es bestehen allerdings andere Rahmenbedingungen als beim Tiergarten Dreieck, die sich auf die Weiterentwicklung des Konzeptes Köbis Dreieck und deren Umsetzung stärker ausgewirkt haben bzw. auswirken:

• höherer Grundstückspreis
• frühzeitige Einbindung von künftigen Nutzern / potentiellen Interessenten
• schlechtere Vermarktungsbedingungen

Höherer Grundstückspreis – Auswirkung auf die Dichte und die Nutzungsmischung
Durch den wesentlich höheren Grundstückspreis (fast doppelt so hoch wie beim Tiergarten Dreieck) steht die Entwicklung unter einem großen ökonomischen Druck.

Die Dichte, deren Überprüfung ein wesentliches Thema des Qualitätssicherungsverfahrens darstellte, ist im Ergebnis höher als im Konzept zunächst vorgesehen und von Seiten des Bezirks angestrebt wurde.
 

Im Konzept sollten 40 % Wohnanteil realisiert werden. Um diesen Anteil zu erreichen, hätten auch Wohnungen an den lauten Straßen, Klingelhöfer- und Von-der-Heydt-Straße vorgesehen werden müssen.
Lösungen wie Gartenhäuser, Penthouse- oder Loftwohnungen an der Stelle wurden im Verfahren geprüft und diskutiert, aber bei dem hohen Grundstückspreis als nicht vermarktbar eingeschätzt. Dies führte zu einer Konzentration des Wohnens ausschließlich in der Köbisstraße in Gebäuden mit 5 Geschossen plus 2 zurückgesetzten Penthousegeschossen. Damit wurden knapp 28% Wohnanteil erreicht.

Frühzeitige Einbindung von künftigen Nutzern – Auswirkung auf die Parzellenstruktur
Für 2/3 der gewerblichen Flächen gab es zum Zeitpunkt des Verfahrens bereits potentielle Nutzer, was zunächst grundsätzlich einen Vorteil darstellt. Allerdings musste die kleinteilige Parzellenstruktur aufgrund der Flächenansprüche zum Teil aufgegeben werden. Dies betraf vor allem die Klingelhöferstraße, die Ecke der Südkoreanischen Botschaft, Block 1 mit 8.000 m² GF und das KPMG – Hauptgebäude, Block 4 mit 18.000 m² GF. Die Koreanischen Botschaft wurde aus diesem Grund als „Gewicht“ auf die Ecke gesetzt. Beim KPMG - Gebäude lässt sich die angestrebte Rhythmik nur noch optisch als Absetzen eines Gebäudeteiles ablesen.

Schlechtere Vermarktungssituation – Auswirkung auf die Durchsetzung der städtebaulichen Qualitäten
Derzeit wird nur die KPMG gebaut, Fertigstellung soll August 2005 sein. Für das Wohnen werden die Bauanträge vorbereitet. Einige der potentiellen Interessenten sind abgesprungen oder haben sich noch nicht entgültig festgelegt.
Für die südkoreanische Botschaft (Block 1) z.B., hat die entgültige Entscheidung - allerdings für einen anderen Standort - 1 1/2 Jahr gedauert.
Für dieses Grundstück des Blockes 1 wurde nun ein neuer Nutzer gefunden, der aber nur die nördliche Hälfte benötigt, was die Gewichtung der Ecke und die Rhythmik des Entwurfes aufweicht. Darüber hinaus kann der Interessent kein Gebäude finanzieren, das wie geplant, den geschwungenen Straßenverlauf der Köbisstaße, als besondere ortsspezifische Situation aufnimmt. Dies würde zusätzliche Geschossfläche erfordern, die nicht finanziert werden kann. Das Durchsetzen dieser städtebaulichen Qualität würde voraussichtlich das Projekt gefährden.

Dieses jüngste Beispiel lässt für die anderen noch nicht entwickelten Blöcke künftig Ähnliches befürchten aber auf Besseres hoffen! –Danke schön-
 

Bilder:

Bild 1
Perspektive Tiergarten Dreieck und Planung Köbis Dreieck, Februar 2003

Bild 2
Weiterentwickeltes Konzept Tierarten Dreieck

Bild 3_1
Hochwertiges Wohnen in der Corneliusstraße

oder Bild 3_2
Wohnen am Pocketpark

Bild 4
Nutzungskonzept Köbis Dreieck, Februar 2003

Bild 5
Konkretisierungsstand, August 2004