Homogenität im Städtebau

Zum Wert von Immobilien im Kontext anderer Immobilien
Ergebnisse einer Umfrage in Deutschland

Nikolai Mader / Friedrich Thießen
TU Chemnitz
Tel. 0371-531-26190

Als Alexander Mitscherlich sein Buch über die „Unwirtlichkeit unserer Städte“ schrieb, da konnte man noch die Wirren der Nachkriegszeit für städtebauliche Fehler verantwortlich ma-chen. Heute blicken wir auf eine Zeit 60 jährigen Friedens zurück, in welcher nichts zerstört wurde und ein unglaublicher Wohlstand Einzug hielt. Betrachtet man das städtebauliche Bild, das in dieser Zeit entstanden ist, dann erkennt man Verbesserungen, aber ein Unbehagen ver-bleibt. Das was entstand, wirkt in den Augen vieler nicht immer positiv. Nicht dass an den einzelnen Bauten etwas auszusetzen wäre. Aber der Gesamtzusammenhang ist nicht immer gelungen.

Dies hat die Frage ausgelöst, wie ein optimaler Gesamtzusammenhang von Immobilien aus-sehen sollte? Welche ästhetische Gestaltung müssen Immobilien im Kontext anderer Immobi-lien aufweisen, um von Menschen präferiert zu werden. Dies ist keine bloße Frage des „Ge-schmacks“. Es geht an den Immobilienmärkten und im Städtebau um hohe finanzielle Sum-men. Es geht um mehr oder weniger Nachfrage nach Bestandsgebäuden, den Leerstand in Wohnsiedlungen, die Verlagerung von Kaufkraftströmen von unattraktiven in attraktive Ge-genden.

Man kann fragen: Was ist der monetäre Wert einer Immobilie im Kontext anderer Immobilien? Präferenzen äußern sich in Zahlungsbereitschaften, so dass man für Immobilien in präferierten Kontexten höhere Preise erzielen kann als für andere. Dies lässt sich empirisch wissen-schaftlich nachweisen.

Blickt man in die Literatur, stößt man nur auf einige wenige Untersuchungen weltweit, die sich dieser Fragestellung widmen. Die Ergebnisse sind eindeutig: Der Wert von Immobilien wird durch den Kontext beeinflusst. In einer Untersuchung von Vandell und Lane 1989 zeigte sich, dass Architekten Immobilien positiver bewerteten, wenn sie einen starken Kontextbezug aufwiesen. Ding, Simons und Baku untersuchen 2000 für Cleveland den Effekt von Neubauten und Sanierungen auf die umgebenden Gebäude. Sie stellen Wirkungen bis zu 300 Fuß und Preisaufschläge bis zu 8% fest. Ahlfeld und Maennig zeigen 2007 für Berlin, dass denkmalgeschützte Gebäude Wertsteigerungen in der Umgebung auslösen, die sich in ihrer Stärke alle 90 m halbieren. Leider behandeln diese und einige weitere Untersuchungen nur Immobilien in besonderen Situationen (Sanierungsfälle, Denkmalschutzobjekte, durch Preisverleihung ausgezeichnete Architektur). Es ist deshalb eine Forschungslücke hinsichtlich der Beurteilung „ganz normaler“ alltäglich vorkommender Immobilienkontexte entstanden.
Die Beantwortung von Fragen zum Wert von Immobilien im Kontext anderer Immobilien kann für vier am deutschen Immobilienmarkt wichtige Gruppen relevant sein:

• Privaten Bauherren kann ein Hinweis auf eine vorteilhafte Gestaltung der eigenen Immobilie gegeben werden, da ein nicht kontextkompatibles Haus nicht nur den Wert der umliegenden Häuser mindert, sondern auch des eigenen.
• Für Vermieter ist es wichtig zu wissen, welche städtebaulichen Gesamtsituationen po-tenziellen Mietern besonders gefallen und welche sie ablehnen. Insbesondere bei stag-nierender und schrumpfender Bevölkerung haben die Mieter in Zukunft mehr Mög-lichkeiten.
• Dasselbe gilt für Bauträger, die einen Weiterverkauf von Immobilien beabsichtigen.
• Für die kommunale Stadtplanung ist es wichtig zu wissen, welche Gestaltungen von Immobilienkontexten bis hin zu ganzen Straßenräumen von den Nutzern vorteilhaft bewertet werden.

Die aufgeworfene Frage wurde an der TU Chemnitz im Rahmen einer empirischen Erhebung behandelt. Erhebungsort war der norddeutsche Raum. Die Auswahl der Probanden erfolgte nach dem Quotenverfahren. Bei diesem Verfahren wird die Gruppe der Probanden hinsich-tlich mehrerer Merkmale (hier Einkommen und Alter) so ausgewählt, dass sie der Struktur der Gesamtbevölkerung entspricht. Die Studie hat also allgemeingültigen Charakter.

Den Probanden wurden Bilder von städtebaulichen Situationen vorgelegt, die den Ausblick aus einer fiktiv bewohnten Immobilie darstellen sollten. Es waren zwei Bilder jeweils bis auf ein Gebäude gleich. Dabei wurde ein homogener Gebäudekontext einer weniger homogenen Situation gegenüber gestellt, indem ein Gebäude hinsichtlich Form, Farbe, Massigkeit und Baucharakter abwich. Die Probanden mussten angeben, welche städtebauliche Situation sie präferierten oder ob sie indifferent waren.

Außerdem wurde in einem gesonderten Feld die Zahlungsbereitschaft abgefragt. Dabei muss-ten die Probanden angeben, wie viel mehr Miete sie bereit wären zu bezahlen, wenn ihre Wohnung in der von ihnen präferierten städtebaulichen Situation läge im Vergleich zur jeweils anderen.

Im Folgenden werden einige der abgefragten Situationen vorgestellt. Die vollständige Unter-suchung kann hier aus Platzgründen nicht wiedergegeben werden. In den folgenden Bildern geben die Prozentangaben unter den Bildern die geäußerten Präferenzen für die jeweilige Si-tuation oder die Indifferenzangabe wieder.

Welche Einstellung zu Immobilien im Kontext anderer Immobilien findet man nun?

Beginnen wir mit der Alternative „Ich bin indifferent.“. Diese Alternative wird in 95,9% der Fälle abgelehnt. Die Probanden äußerten damit hoch signifikant, dass ihnen der städtebauliche Kontext von Immobilien nicht egal ist. Die Menschen bewerten Immobilien im Kontext ande-rer Immobilien und drücken dies in einer eindeutigen Präferenz aus. Das Bild einer Straße als Ganzes ist kein irrelevanter Faktor.

Es wurde geprüft, ob diese Präferenz für bestimmte Immobilienkontexte mit Persönlichkeits-merkmalen korreliert. Die Probanden wurden nach Einkommen, Alter, Geschlecht und höch-stem Bildungsabschluss segmentiert. Es ergab sich in allen Segmenten die gleiche Struktur: Die Variante „Ich bin indifferent.“ wird in allen Gruppen hochsignifikant (meist p<0,000) abgelehnt. Das Bedürfnis nach einem homogenen Immobilienkontext ist bei allen Menschen mit ganz wenigen Ausnahmen ähnlich stark ausgeprägt und scheint ein wesensinvariantes Merkmal zu sein.

Wenden wir uns nun einzelnen städtebaulichen Situationen zu. Welche Präferenzen äußern die Menschen?

 

 

In den Abbildungen 1.1 bis 1.5 werden geschlossene Straßenzüge gezeigt, so wie sie für grö-ßere deutsche Städte typisch sind. Die darin vorkommenden Gebäudetypen sind bekannt und kommen vielfach in Deutschland vor. Es sind verschiedene Baustile erkennbar. Das Auffällige ist: Jeweils eine Lösung wird mit einer überwältigenden Mehrheit präferiert. Die präferierten Lösungen zeichnen sich durch ein wesentlich höheres Maß an stilbedingter Homogenität aus als die abgelehnten Lösungen.

Die Fälle machen deutlich, dass in hohem Maße ein homogenes Stadtbild gewünscht wird. Die Häuser eines Straßenzuges müssen einem Stilprinzip folgen. Störende Elemente führen zu einer massiven Ablehnung. Wenn, was in Abbildung 1.3 der Fall ist, das „störende“ Haus auch noch größer bzw. massiger auftritt als die anderen, dann ist die Ablehnung besonders groß. Der gleiche Haustyp stößt in dem in Abbildung 1.4 wiedergegebenen Kontext auf deut-lich weniger Ablehnung.

Abbildungen 2.1 und 2.2 zeigen Situationen, die eher für Kleinstädte, Vororte oder ländliche Gebiete typisch sind. Hier liegt keine geschlossene Bebauung vor. Vielmehr findet man sie als einzelstehende Immobilien. Die Abbildungen 2.1 und 2.2 zeigen im Prinzip homogene Bausi-tuationen, die aber unfertig geblieben sind. Solche Situationen entstanden in Deutschland in der ersten Hälfte des Jahrhunderts durch die Kriege und die Wirtschaftskrise. Die Lücken der Bebauung wurden Jahre oder Jahrzehnte später durch Gebäude geschlossen, die oft einen ganz anderen Stil aufwiesen. Solche Situationen entstehen aber auch immer wieder neu, wenn ältere Gebäude abgerissen und durch neue ersetzt werden.

Deutlich wird auch hier in diesem aufgelockerten Kontext die hohe Präferenz der Entscheider für die Herstellung von Homogenität. Dass in der Situation der Abbildung 2.2 die Zustim-mung zur inhomogenen Lösung etwas höher ist als in Abbildung 2.1 könnte an der geachteten Bauhausarchitektur des mittleren Gebäudes liegen. Die Bauhausarchitektur genießt in Deutschland ein besonders hohes Renommee. Wahrscheinlicher ist aber, dass diese Lösung deshalb nicht so stark abgelehnt wird, wie die obere, weil das mittlere und „störende“ Haus im Verhältnis zu den benachbarten Gebäuden kleiner und unbedeutender ist als im ersten Fall. Die Größe bzw. Massigkeit störender Gebäude hat sich in unserer Untersuchung als ganz ent-scheidender Faktor bei der Stärke der Ablehnung von Bausituationen erwiesen.

Für die Stadtplanung ergibt sich daraus folgendes: Das Hinzufügen eines inhomogenen, be-sonders massigen Baus kann für einen Straßenzug eine deutlich wertmindernde Entwicklung darstellen. Das bedeutet, dass Wünsche nach größeren Gebäuden als die Gebäude des Kontextes grundsätzlich besonders kritisch zu behandeln sind. Dabei können schon, wie unsere Studie zeigt, Nuancen entscheiden. Es reicht, wenn die Traufhöhe ein klein wenig über das übliche Maß hinausreicht, um einen Kontext in den Bereich negativer Bewertung zu ziehen.

Ganz konkret kann in diesem Zusammenhang z.B. die Entwicklung der jüngeren Zeit kritisch gesehen werden, die Staffelgeschosse über den letzten Vollgeschossen durch ausladende Vor-dächer o.ä. auffälliger zu machen, um das jeweilige Haus größer und bedeutender wirken zu lassen: der Kontext verliert an Qualität und wird insgesamt negativer bewertet.

Streben Städte dagegen bewusst eine Verdichtung eines Quartiers an, dann muss versucht werden, dies in „einem Rutsch“ zu planen und zu erreichen. Es muss vermieden werden, dass inhomogene Lösungen entstehen, die über Jahre und Jahrzehnte erhalten bleiben, z.B. wenn sich die Verdichtungs- und Wachstumshoffnungen doch nicht materialisieren. Wachstumser-wartungen, die sich bis auf ein erstes Gebäude nicht erfüllen, führen zu wenig präferierten Kontexten. Deutsche Städte sind voll von wertmindernden Ensemblen.

Angesichts der in den bisherigen Beispielen zu erkennenden Präferenz der Entscheider für Immobilien mit älteren Baustilen ist zu fragen, ob darin eine generelle Ablehnung moderner Baustile zum Ausdruck kommt?

Die Beispiele der Abbildungen 3.1 und 3.2 zeigen nun, dass moderne Baustile nicht generell abgelehnt werden. Die im Fall von Abbildung 3.1 abgelehnten beiden Bautypen der linken Situation werden in den Fällen 3.1. und 3.2 jeweils rechts präferiert. Deutlich zu erkennen ist an diesem Fall, das es auf den Kontext ankommt, nicht auf das einzelne Gebäude an sich. Es ist der Wunsch nach homogenen Bausituationen, welche die Urteile bestimmen. Es scheint keinen Widerstand gegen die Moderne im Allgemeinen zu geben, sondern ein Suchen nach Ausgewogenheit und Harmonie der Gesamtsituation.

Die Abbildungen 4.1 und 4.2 zeigen Situationen, die mit besonderer Eindeutigkeit abgelehnt werden. Nur jeweils 1% oder 2% zeigen sich indifferent. 98% bzw. 99% lehnen die jeweils „störende“ Lösung ab. Die Zahlungsbereitschaft, um der störenden Lösung auszuweichen, ist überdurchschnittlich hoch.

Die Abbildungen beleuchten ein zunehmendes Problem im Städtebau: viele insbesondere kleinere Städte haben in den 70er und 80er Jahren Gewerbegebiete erschlossen, die in unmit-telbarer Nachbarschaft von Wohngebieten liegen. Während früher Gewerbebetriebe kleiner waren und über bescheiden dimensionierte Hallen etc. verfügten, wirkt sich nun der Trend zu immer größeren Gebäuden aus. Diese ragen zunehmend über die sonstige Bebauung hinaus und werden daher auch in angrenzenden Wohngebieten wahrgenommen. Dies senkt die Ho-mogenität und führt zu einer Wertminderung der Wohngebiete, wie unsere Untersuchung zeigt. Besonders schlimm sind hohe Masten, die man früher nur von Autobahnen kannte (McDonalds). Mit solchen Masten machen heute Möbelhäuser, Supermärkte, Baumärkte in vielen Gewerbegebieten auf sich aufmerksam. Das Problem dabei ist die Nähe zu den Wohn-gebieten und die Höhe der Masten. Eine Wertminderung der Wohngebiete ist die Folge.

Zuletzt seien hier noch die Untersuchungsergebnisse zum speziellen Fall verfallener oder ver-fallender Bausubstanz dargestellt. In der Literatur finden sich Hinweise darauf, dass Immobi-lien in der Nähe von Sanierungsfällen deutliche Wertminderungen erleiden. Dieser Effekt lässt sich auch in unserer Studie erkennen. Obwohl der Verfall in der linken Situation in Abbildung 5 eigentlich kaum wahrnehmbar ist, wird diese Situation doch ganz entschieden abgelehnt.

Dies kann eine wertvolle Information für ostdeutsche Städte sein: solange auch nur ein einzi-ges leerstehendes Haus in einer Umgebung auffällt, wird die ganze Umgebung wertgemindert. Immobilienbesitzer, die ihre Immobilien nicht pflegen und wenn sie verfallen, nicht abreißen, schaden den Immobilienbesitzern der Umgebung – sogar denen, die nicht unmittelbar angren-zen, sondern lediglich ihren (Aus-) Blick auf die Sanierungsfälle haben. Dieses Phänomen kann insbesondere in Regionen mit schrumpfender Bevölkerung ein Problem werden, wo der Niedergang ganzer Viertel durch unbedeutende Anfangsereignisse ausgelöst werden kann.

Zur Frage der Zahlungsbereitschaft

Die bisherige Untersuchung behandelte nur die Präferenzen der Menschen. Jetzt soll die Frage untersucht werden, wie es mit der Zahlungsbereitschaft der Probanden aussieht? Welchen Wertverlust verursacht eine Immobilie, die einen homogenen Kontext stört? Wie viel sind Menschen bereit zu bezahlen, um einer ungünstigen Situation auszuweichen oder eine günstige zu erreichen?

Es gibt mehrere wissenschaftliche Verfahren, Zahlungsbereitschaften für Wirtschaftsgüter zu ermitteln. Wie die Literatur zeigt, ist keines dieser Verfahren unproblematisch. Entsprechend vorsichtig sind die Ergebnisse zu interpretieren. Dies vorausgeschickt ergibt sich Folgendes:

Die Zahlungsbereitschaft wurde folgendermaßen abgefragt. Die Probanden mussten angeben, wie viel mehr Miete (in €/m²) sie bereit wären zu bezahlen, um die von ihnen nicht präferierte Lösung zu vermeiden und stattdessen in einer Situation zu wohnen, die der jeweils präferier-ten Variante entspricht.

Die Antworten sind sehr differenziert gegeben worden. Es ergibt sich für die soeben darges-tellten Beispiele eine durchschnittliche Zahlungsbereitschaft (um eine ungünstige Situation zu verhindern) über alle Situationen und Probanden hinweg von rund 27 Cent/m² Wohnraum Miete pro Monat. Die Bandbreite reicht von 15 Cent bei „weniger schlimm“ empfundenen Situationen (Abbildung 2.2) bis zu 47 Cent bei den „schlimmen“ Situationen (Abbildung 4.2):

Über alle Personen hinweg gesehen sind die Zahlungsbereitschaften nicht ganz so homogen wie die Präferenzen. Es ist eine deutliche Streuung erkennbar. Die Schiefe ist aber eher gering (d.h. die mittlere Zahlungsbereitschaft wird nicht durch einige „große“ Zahler nach oben ge-zogen). Die Zahlungsbereitschaft steigt mit zunehmendem Einkommen und Bildungsgrad an. Sie ist unabhängig vom Geschlecht und vom Alter.

Was bedeutet nun eine Zahlungsbereitschaft von 27 Cent/m² Wohnraum Miete pro Monat? Wir haben versucht, die Werte „plastisch“ zu machen. Dazu haben wir Barwerte der Zah-lungsbereitschaften ausgerechnet. Unterstellt wurde eine Lebensdauer eines Immobilienkon-textes von 50 Jahren. Der errechnete Barwert gibt dann an, wie viel Geld die Menschen in to bereit sind zu bezahlen, um für die nächsten 50 Jahre die nicht präferierte Situation zu ver-meiden bzw. in der präferierten Situation wohnen zu können. Für innerstädtische Gebiete mit Blockbebauung (s. Abbildung 1.1 bis 1.5) ergibt sich ein Barwert von 56 €/m² Wohnfläche. Für Gebiete mit Vorstadtcharakter mit etwas weiter auseinander stehenden Häusern (s. Abbil-dung 2.1 bis 2.2) ergibt sich ein Barwert von 45 €/m² Wohnraum. Die Konsequenz kann man sich folgendermaßen vorstellen: Angenommen in einem dicht bebauten innerstädtischen Ge-biet (Mietshäuser mit 5 Stockwerken und 10 Wohnungen á 100 m² Wohnfläche) wird eine homogene Situation durch ein störendes Gebäude zerrissen. Es sind 18 Häuser betroffen. Der Wert der Verhinderung des störenden Gebäudes beträgt dann 728.000 €. Für die Gebiete mit Vorstadtcharakter ergibt sich: Angenommen wird eine Siedlung mit Häusern von 300 m² Wohnfläche. Ein homogener Kontext wird durch ein neues Haus zerstört. Betroffen sind 18 Häuser (je 4 rechts und links des störenden neuen Hauses und 9 auf der gegenüberliegenden Seite). Der Wert der Verhinderung der störenden Gestaltung des Hauses beträgt dann 175.500 €. Die Zahlen zeigen also, welch hoher Wert ein vorteilhafter Kontext von Immobilien darstellt, bspw. auch in Relation zu den Gesamtbaukosten oder dem Gewinn eines solchen Vorhabens.

Betrachten wir im Folgenden kurz, ob sich Präferenzen für bestimmte Immobilienkontexte nur im Wohnumfeld abzeichnen, oder ob es auch solche Präferenzen für das Arbeitsumfeld gibt. Ist es vorstellbar, dass Menschen in ihrem Wohnumfeld nach homogenen Bausituationen suchen und bereit sind, Geld auszugeben, um eine präferierte Situation zu erhalten, um dann jeden Morgen zur Arbeit zu gehen, um dabei das dort vorzufindende Immobilienumfeld nicht zu beachten? In sieben Untersuchungsfragen wurden unterschiedlich gestaltete Büroimmobi-lienkontexte gegenübergestellt, die die Probanden bewerten sollten. Die Untersuchungsfragen bezogen sich auf die allgemeine Gestaltung des Arbeitsumfeldes (d.h. nicht speziell auf die Homogenität). Die Situationen betrafen z.B. ein Büro an einer befahrenen Kreuzung versus ein Büro in einer ruhigen Seitenstraße, ein Büro in einer baumlosen Straße versus ein Büro in einer begrünten Straße oder ein Büro in der Hamburger City-Nord versus ein Büro an der Als-ter. Es zeigte sich, dass knapp die Hälfte der Probanden bereit war, für ein attraktiveres Ar-beitsumfeld auf einen Teil ihres Lohnes zu verzichten. Für diese Probanden ergab sich eine durchschnittliche Lohnverzichtsbereitschaft für die sieben Kontexte von 3,06%. Viele Pro-banden äußerten zwar keine Lohnverzichtsbereitschaft für den gemäß Untersuchung unters-tellten Wechsel in ein attraktiveres berufliches Umfeld, würden aber eine Kompensation für den Wechsel in ein weniger attraktives Umfeld fordern.

Schlussfolgerungen

Welche Schlussfolgerungen lassen sich aus der Studie ziehen? Angesichts einer stagnierenden oder gebietsweise sogar schrumpfenden Bevölkerung in Deutschland kann es bei Wohnim-mobilien in Zukunft schwieriger werden, auf einen Markt zu treffen. Dies wirft Fragen nach der optimalen ästhetischen Gestaltung nicht nur der Immobilien an sich, sondern auch nach dem Kontext von Immobilien auf.

Wie die Literatur zeigt, hat der Kontext, in dem sich Immobilien befinden, Einfluss auf den Wert der Immobilien. Dies wurde für Häuser im Umkreis von denkmalgeschützten Gebäuden nachgewiesen oder auch für Häuser im Umkreis verfallender Bausubstanz und von Sanie-rungsgebieten. Für Alltagssituationen, d.h. alltägliche, überall vorkommende Immobilienkon-texte gibt es bisher keine Untersuchungen. Diese Lücke sollte durch eine empirische Erhebung ein klein wenig geschlossen werden.

Im Ergebnis zeigt sich: Menschen bewerten Immobilien nicht als Solitäre, sondern im Kontext anderer Immobilien. Es ist eine starke Präferenz für homogene Kontexte festzustellen. Heterogenität wird bestraft. Ein Wunsch nach Abwechslung ist unverkennbar, aber das Maß an tolerierten Abweichungen vom jeweils dominierenden Baucharakter ist gering.

Die Präferenzen sind erstaunlich einheitlich. Die Präferenz für Homogenität ist mit p = 0,000 statistisch hochsignifikant. Immobilienkontexte, die den einen gefallen, gefallen den anderen auch. Die Präferenzen sind weder einkommens-, noch bildungs-, noch alters- noch ge-schlechtsabhängig.

Die Schlussfolgerungen für den Städtebau lauten folgendermaßen: Der Kontext von Immobi-lien ist für die Bürger ein wertvolles Gut. Allerdings kann der Immobilienkontext durch den einzelnen Bürger so gut wie gar nicht beeinflusst werden. Es ist deshalb Aufgabe der Städte, sich um die Kontexte zu kümmern. Dies geschieht bisher nicht in dem Maße, der dem Wert des Kontextes zukommt. Nur wenige Städte greifen in die Gestaltung von Bauten so ein, wie sich das aus der vorliegenden Untersuchung für nötig erkennen lässt. In einigen Bundeslän-dern wurden Bauvorschriften so „vereinfacht“, dass in die Ästhetik von Gebäuden überhaupt nicht mehr eingegriffen wird. Vielfach ist es üblich, Bauherren von Regeln zu „befreien“, so dass vielerorts gar keine Bauanträge mehr gestellt werden, die sich auf die gesetzten Normen beschränken.

Die vorliegende Studie zeigt, dass die Ästhetik von Gebäuden andere Gebäude in ihrem Wert beeinflusst, ihn entweder mindert oder mehrt. Hohen Wert hat ein homogener Gesamtein-druck. Städte müssen darauf achten, dass durch Neubauten die Homogenität bestehender Ensemble nicht leidet. Die Größe von Immobilien spielt eine Rolle: vergleichsweise große Ge-bäude werden besonders stark wahrgenommen. An diese Gebäude sind deshalb besondere Anforderungen an die Ästhetik im Sinne einer Homogenität zu stellen. Städte sollten sich Gestaltsatzungen geben. Umgestaltungen von Vierteln müssen gesamthaft geplant und zügig durchgezogen werden. In gewisser Weise kann man sagen: Das was Baron Georges-Eugène Haussmann im Paris des 19. Jahrhunderts vollbrachte, kann im Lichte der vorliegenden Studie auch heute noch als Maß aller Dinge betrachtet werden.

1 vgl. Vandell, K. D. / Lane, J. S. (1989), The Economics of Architecture and Urban Design: Some Preliminary Findings, in: Real Estate Economics, Jg. 17, Nr. 2, S. 235-260.
2 vgl. Ding, C. / Simons, R. / Baku, E. (2000), The Effect of Residential Investment on Nearby Property Values: Evidence from Cleveland, Ohio, in: Journal of Real Estate Research, Jg. 19, Nr. 1, S. 23-48.
3 vgl. Ahlfeldt, G. M. / Maennig, W. (2009), Substitutability and complementarity of urban amenities: External effects of built heritage in Berlin, in: Real Estate Economics, forthcoming.
4 vgl. Mader, N. A.: Der Wertbeitrag von Stil bei Immobilien, voraussichtliches Erscheinen in 2010.
5 Ahlfeldt und Maennig stellen in ihrer Untersuchung zum‚ Denkmalschutz fest, dass sich die Stärke des Effekts alle 90 m halbiert. Geht man der Einfachheit halber davon aus, dass sich das störende Gebäude nur innerhalb der ersten 90 m in beide Richtungen des betroffenen Straßenzuges auswirkt ergibt sich bei einer Fassadenbreite von 20 m eine Anzahl von neun Häusern auf jeder Straßenseite, d. h. insgesamt 18 Häuser. Weiter wird davon ausgegangen, dass die Stärke des Effekts linear abnimmt.
6 Wie viel dies ist, kann man daran ermessen, dass die gesamten Baukosten für ein Gebäude der genannten Art (bei 2.500 €/m² und 1.000 m² Wohnfläche) bei nur 2,5 Mio. € liegen.
7 Die Baukosten für Gebäude der genannten Art liegen bei 750.000 Euro.